< 법률 Tip >
부동산 매매계약 시 매수인이 잔금 지급 기일까지 잔금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동해제된다는 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정 기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠지지 아니하였다면 잔금 미지급으로 계약이 자동해제된것으로 볼 수는 없습니다.
다만, 매수인이 수회에 걸쳐 채무불이행에 대하여 잔금 지급일의 연기를 요청하면서 새로운 약정 기일까지는 반드시 계약의 이행을 확약하고 불이행시에는 자동으로 매매계약이 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된 것으로 판단한 판례가 있다는 점을 알아두시기 바랍니다(대법원 1996.3.8, 선고, 95다55467, 판결)
또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것인데, 매수인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔대금의 지급을 미루는 등 소유권이전등기서류를 수령할 준비를 아니한 경우에는 매도인으로서도 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고 인감도장과 등기권리증 등을 준비하여 잔대금수령과 동시에 법무사 등에게 위임하여 소유권이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비하였다면 이행의 제공은 이로써 충분하다는 것이 판례의 입장입니다(대법원 2007.6.15, 선고, 2007다4196, 판결).
마지막으로 중도금의 경우는 어떨까요?
매수인이 중도금 지급의무 불이행 시 매매계약을 무효로 한다는 특약을 둔 경우, 매수인이 약정한대로 중도금을 지급하지 아니하면 별도의 해제의 의사표시 없이 그 불이행 자체로써 계약은 그 일자에 자동적으로 해제된 것으로 보아야 한다는 것이 우리 대법원 판례의 입장입니다.
〈자료제공: 법무법인 삼화 박관우 변호사 & 로티즌(www.lawtizen.co.kr) / 법률상담은 070-8690-2324〉
