[ 로이슈 외부 전문가 기고 = 법에서 찾는 솔로몬의 지혜 ]
[ Q ] 주택재개발사업에서 정비구역 내 토지의 공유자 중 일부가 지상 건축물을 단독 소유하는 경우에는 재개발조합 설립 인가 요건 상의 “토지등소유자”의 수는 어떻게 산정 되는 것인지요?

< 박관우 변호사의 법률 Tip >

도시 및 주거환경정비법(이하 “도정법”이라 함) 제2조 제9호는 주택재개발사업의 경우에 "토지등소유자"는 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자라고 정의하고 있는 데, 재개발조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 하므로, “토지등소유자”의 산정은 매우 중요합니다.

실제로 재개발조합이 “토지등소유자”의 산정을 적법하게 실시하지 못함으로써 동의율을 충족하지 못하는 경우에는 재개발조합의 설립인가처분은 취소될 수 있습니다.

이와 관련한 최근 대법원의 재개발조합설립인가처분취소 판결을 소개합니다. “주택재개발사업에서 정비구역 내 토지의 필지별 또는 토지·건축물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 원칙적으로 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 하므로, 토지의 공유자 중 일부가 지상 건축물을 단독 소유하는 경우 토지와 건축물은 각각 1인이 토지등소유자로 산정되어야 한다.”(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012두23242)
한편, 토지등소유자는 전부 조합원이 되는 것이 아닙니다. 예를 들어, 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우, 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 봅니다.

재개발조합의 사업과정에서 이루어지는 수용의 경우, 실거래가에 비하여 현저히 낮은 금액에서 이루어지고 있기에 대상자들의 불만이 많은데, 과연 지금 문제가 되고 있는 재개발조합이 적법하게 설립된 것인지 여부부터 살펴볼 필요가 있을 것입니다.

〈자료제공: 법무법인 삼화 박관우 변호사 & 로티즌(www.lawtizen.co.kr) / 법률상담은 070-8690-2324〉