[ 로이슈 외부 전문가 기고 = 법에서 찾는 솔로몬의 지혜 ]
박관우 변호사, 타인 소유 토지의 지장물과 부당이득 반환의무

[ Q ] 옆 농지에 제 소유의 비닐하우스가 있는 데, 옆 토지 소유자의 방해로 실제로 사용하지는 못하였습니다. 이러한 경우에도 저에게 어떤 부당이득금 반환의무가 있는 건가요? 만약 부당이득반환의무를 져야 한다면 그 범위는 어떻게 되나요?

< 법률 Tip >
타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물이나 공작물 등을 소유하고 있는 자는 그 자체로서 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 할 것입니다(대법원 1995.09.15. 선고 94다61144 판결, 대법원 1998.05.08. 선고 98다2389 판결, 대법원 2007.08.23. 선고 2007다21856, 21863 판결 등 참조).

다만, 법률상의 원인 없이 이득 하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약 관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 아니합니다. (대법원 1995.07.25. 선고 95다14664 판결)

그리고, 우리 법원은 건물을 법률상 원인 없이 점유 사용하는 경우라면, 건물의 차임은 물론이고 부지 부분의 차임도 함께 계산되어야 한다고 판단하고 있습니다. 법률상 원인 없이 타인 소유의 건물을 점유하여 거주하는 자는 건물의 소유자에게 그 점유기간 동안 건물의 사용, 수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 할 것인데, 여기서 그 차임 상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임 상당액 속에는 건물의 차임 외에 부지 부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로, 건물의 차임은 물론이고 그 부지 부분의 차임도 함께 계산되어야 한다. (대법원 1995.08.22. 선고 95다11955 판결)

결국, 귀하의 사안에서는 실질적으로 사용수익을 한 바가 없다는 사실을 적극적으로 주장 입증하셔야만 부당이득반환 의무를 피할 수 있을 것입니다.

〈자료제공: 박관우 변호사 & 로티즌(www.lawtizen.co.kr) / 법률상담은 070-8690-2324〉