김성태 변호사, 재건축조합원 비용분담 합의 충분치 않은 경우

기사입력:2016-09-07 15:02:55
[ 로이슈 외부 전문가 기고 = 법에서 찾는 솔로몬의 지혜 ]

김성태 변호사, 재건축 조합원 비용분담의 합의가 충분하지 않은 경우의 문제

김성태 변호사
김성태 변호사
[ Q ] 제가 사는 아파트 단지에서 지분제 방식의 재건축사업을 진행을 하고 있습니다. 그런데 조합설립을 위한 동의서를 보면 ‘조합정관에 따라 경비를 부과하고 징수하며, 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정해 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담·배분한다’는 내용이 기재되어 있고, 조합 정관에는 ‘조합원이 출자한 종전의 토지와 건축물의 가격 및 면적을 기준으로 신축되는 주택 등을 분양하고, 주택의 분양대상면적과 사업시행 후 조합원이 분양받을 주택의 규모에 차이가 있을 때에는 당해 사업계획서에 의해 산정하는 단위면적당 가격을 기준으로 환산한 금액을 부과·징수하며, 종전의 주택 및 부대복리시설의 평가는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 한다’고 되어 있습니다. 그런데 이러한 내용만으로는 조합원의 비용분담 기준이 구체적이지 않은 것 같습니다. 문제가 있는 것 아닌가요?

< 법률 Tip >
질의하신 사안 상의 동의서 및 정관 내용은 조합원의 비용분담에 관한 사항에 대해 일응의 기준을 정하고 있기는 하나 그 기준들이 지나치게 추상적일 뿐 아니라, 특히 요즈음에는 신축건물을 조합원에게 우선 분양하고 남는 잔여주택 및 상가 등 복리시설을 일반분양해 얻는 수익금으로 공사비 및 사업경비를 우선 충당하는 지분제 방식에 의한 재건축사업이 많이 시행되고 있는 바, 이러한 지분제 방식에 의한 재건축에 있어서는 무상지분율과 신건물의 평형별 평당가는 토지등소유자들이 장래 조합원으로서 부담할 분담금을 산출하는 가장 중요한 기준임과 동시에 실질적으로 토지등소유자들과 시공사 사이에서 재건축에 소요되는 비용의 분담관계를 설정하는 기준이 되는 것이므로 조합설립 동의 시에 그 범위가 상당 부분 확정되어야 토지등 소유자들이 재건축에 참가할 것인지 여부를 결정할 수 있을 것입니다.

그럼에도 불구하고 귀하가 질의한 동의서 및 정관에는 토지등소유자들이 시공사측으로부터 취득하게 될 무상지분율과 신건물의 평형별 평당가가 전혀 나와 있지 않은 것으로 보입니다.

이러한 사정들에 비추어 보면, 위 동의서 및 정관에 정한 내용만으로는 조합설립동의 당시 토지등소유자들로 하여금 자신이 분담해야 할 재건축비용을 산정하고 그에 따라 재건축에 참가할 것인지 여부를 결정할 수 있도록 하는 정도에 이르는 건물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항이 정해지지 않았다고 할 것이므로 위 동의서에 기초해 이루어진 조합의 설립은 무효로 인정될 가능성이 높아 보입니다.

〈자료제공: 김성태 변호사 & 로티즌(www.lawtizen.co.kr) / 법률상담은 070-8690-2324〉

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