[로이슈 진가영 기자] 우리나라 도심 곳곳에는 주거 이외에 상업, 업무, 호텔 등 여러 기능을 함께 하는 주상복합건물이 존재한다. 일반적으로 상가, 오피스텔 또는 사무실 등 주택 이외의 시설과 함께 주택이 동일 건축물로 건축되므로 주상복합아파트라고도 불린다.

이러한 주상복합건물, 즉 집합건물은 전유부분과 일부공용부분으로 나눌 수 있는데 그 중 일부공용부분은 옥상이나 계단, 현관, 외벽과 같이 모든 구분소유자들이 공동으로 사용하고 관리하는 부분을 뜻한다.

특히 집합건물법 제23조 제2항에 따르면 일부공용부분이 있는 경우, 그 일부의 구분소유자는 동법의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다. 이를 집합건물법상 일부공용부분 관리단이라 한다.

그런데 이와 같은 일부공용부분 관리단이 성립하기 위해서는 반드시 충족해야 하는 요건이 있다. 먼저 주상복합건물에 일부공용부분이 존재한다는 것을 전제로, 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 않고 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 않은 범위 내에서 그 일부공용부분의 관리에 관한 사업의 시행만을 목적으로 해야 한다는 것이다.

또한 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성결의로 설정된 규약을 설정하는 방법으로 관리단을 구성하여야 한다. 이러한 성립요건을 충족하지 않은 경우에는 일부공용부분 관리단으로 볼 수 없다는 것이 대법원 판결이다.

실제 대법원의 판례에 따르면 “집합건물법상의 일부공용부분관리단에 해당하기 위해서는, 첫째 일부공용부분이 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백하여야 하고, 둘째 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 않고, 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 않은 사항에 관하여 그 일부의 구분소유자가 그 일부의 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이어야 하며, 셋째 집합건물법 제28조 제2항의 규약에 따라 일부공용부분 구분소유자들의 명시적인 결의로 관리단을 구성하여야 할 것”이라 판시한 바 있다. (대법원 2016. 12. 29. 선고 2015다239263, 2015다239270 판결)

법무법인(유한) 강남의 집합건물 전문 이현조 변호사는 “일부공용부분 관리단을 구성할 경우 유의할 점은 반드시 관리규약의 제정이 전제되어야 한다는 것”이라면서 “관리규약에는 일부공용부분 관리단이 사업의 목적으로 하는 일부공용부분이 특정되어야 하고, 관리단의 구성원을 일부공용부분을 공용하는 특정 구분소유자들로 한정하다는 내용도 포함되어야 한다”고 밝혔다.

이어 “이러한 관리규약을 제정하는 것은 일부공용부분을 공용하는 구분소유자들만의 별도의 관리단집회에서 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성결의로 가능하다”며 “따라서 1동의 건물에 있어서 당연설립되는 관리단과는 다르게 단순히 과반수 찬성으로 관리인을 선임하는 것만으로는 일부공용부분 관리단을 설립할 수는 없다”고 설명했다.

이 변호사는 “주상복합건물은 하나의 건물이지만 건물 내 관리 방법이 상이하기 때문에 반드시 성립요건을 따져 일부공용부분 관리단을 구성해야 한다”며 “만약 관련 소송을 제기해야 한다면 집합건물 전문 변호사의 체계적인 법률 조력을 받아 대응할 필요가 있다”고 전했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr