[로이슈 최영록 기자] 인천시 동구 금송구역 재개발사업이 시공자 재선정을 두고 조합의 비상식적인 행보로 파열음을 내고 있다.

최근 조합은 기존 시공자와의 계약해지 수순을 밟지 않은 상태에서 일방적으로 재선정 절차를 강행하더니, 급기야 현장설명회시 과도한 현금 보증금을 요구하면서 사실상 건설사들의 참여 기회를 원천 차단했다. 게다가 다시 해보겠다며 입찰한 기존 시공자에게만 엄격한 잣대를 적용, 이를 빌미로 입찰자격을 박탈했고, 급기야 재입찰까지 제한했다.

이를 두고 업계에선 상식을 벗어난 행위라는 지적과 함께 조합이 내정된 건설사와 결탁해 수의계약을 노린 편법을 쓰고 있다는 데 무게를 두고 있다. 이같은 조합의 무리한 시공자 재선정이 향후 어떤 결과를 낳게 될지 업계의 관심이 집중되고 있다.

◆ 시공자 교체, 새 임대사업자 대림AMC 선정 후 급속도 전개

공공지원민간임대(뉴스테이) 연계형 정비사업을 추진 중인 금송구역 재개발조합은 그동안 임대주택 인수가액 협의를 놓고 기존 임대사업자와의 갈등을 겪으면서 수년째 사업이 답보상태에 있었다. 그러다 지난해 12월 대림그룹의 자회사인 대림AMC를 새 임대사업자로 선정했다. 임대사업자 선정만 이번이 3번째다.

이를 통해 금송구역 재개발사업은 물꼬를 트는 듯 했다. 그런데 조합은 대림AMC를 선정하자마자 갑자기 시공자 재선정 절차에 들어가기 위해 시공자인 두산건설·서희건설 컨소시엄(베스트사업단)과의 계약해지 수순을 밟았다. 본계약 협상 과정에서 베스트사업단의 공사비 인상 요구를 수용할 수 없다며 계약해지를 통보한 것이다.

이에 대해 두산건설은 억울하다는 입장이다. 그동안 수차례 조합과 공사비 협상을 진행했는데도 조합은 최종 금액을 무시한 채 최초 금액만 조합원들에게 공지했다는 이유에서다. 실제로 베스트사업단은 3.3㎡당 공사비를 417만6000원으로 제시했지만 조합과의 협상 끝에 당초보다 약 32만원이나 낮춰 385만원에 잠정 합의한 것으로 알려졌다.

이후 시공자 교체 수순이 급속도로 진행됐다. 조합은 지난 1월 30일 시공자 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 새 임대사업자인 대림AMC를 선정한지 불과 2개월 만이다. 더구나 베스트사업단과의 계약해지 절차도 마치지 않은 상태에서 조합이 독단적으로 결정한 것이다. 게다가 ‘정비사업 계약업무 처리기준’에 맞춰 입찰지침서에 담길 구체적인 사항들을 논의하기에는 시간적 여유가 부족했을 것으로 예상된다.

그렇다보니 금송구역의 시공자 교체가 대림AMC 선정과 동시에 철저히 계획된 것 아니냐는 의혹이 제기되는 이유다.

◆ 현장설명회 보증금 50억원, 내정된 건설사와 수의계약 수순

금송구역의 시공자 입찰공고 내용을 보더라도 석연치 않은 점이 그대로 드러난다. 입찰보증금 중에서도 현장설명회 참석을 위한 보증금, 이른바 ‘현설 보증금’ 납부를 과도하게 요구하면서 다수의 건설사들이 참여할 수 없도록 방지했기 때문이다.

당시 입찰공고문에 따르면 조합은 입찰참가자격을 규정하면서 입찰보증금 100억원을 납부한 업체로 정하고, 이 중 50억원을 현장설명회 개최 전일까지 현금으로 납부하도록 제한했다. 다시 말해 ‘현설 보증금’ 50억원을 낸 건설사만 입찰이 가능하다는 얘기다.

이처럼 최근 들어 시공자 선정을 앞둔 조합들이 현설 보증금을 요구하는 사례는 비일비재하다. 현설 보증금 납부를 통해 입찰하겠다는 의지를 표현하라는 뜻에서 이같은 요구가 늘고 있는 것이다. 그런데 이를 수의계약을 노린 편법으로 악용하는 조합들도 더러 있다는 게 업계의 공통된 견해다.

금송구역의 ‘현설 보증금’은 최근 서울지역에서 이뤄지고 있는 조합들과 비교하면 상당히 높은 것으로 나타났다.

실제로 은평구 갈현1구역(재개발)의 경우 5억원, 서초구 반포주공1단지3주구(재건축)은 10억원으로 금송구역보다 현저히 적다. 더욱이 예정공사비가 약 2조원으로 금송구역(6200억원)보다 3배가 더 높은 용산구 한남3구역(재개발)도 25억원인데, 금송구역은 이보다도 2배나 더 많다.

한 정비업계 전문가는 “아무리 자금력이 탄탄한 대형건설사라고 해도 입찰공고 개시 후 고작 일주일 만에 수십억원을 현금으로 마련한다는 것은 사실상 불가능하다”며 “수십억원의 현장설명회 때부터 요구한다는 것은 빨리 유찰시켜 내정된 건설사와 수의계약을 진행할 생각이니까 들어오지 말라는 암묵적인 메시지다”고 지적했다.

◆ 두산건설, 입찰조건 우위…입찰자격 박탈로 물거품

두산건설의 입찰자격을 박탈한 것을 두고도 논란이다. 조합이 경쟁사의 위반행위는 눈감아주면서 유독 두산건설에게만 부당한 조치를 취했고, 자격박탈 여부도 대의원회 등의 절차를 지키지 않아 무효라는 것이다.

지난 6일 입찰마감을 진행한 결과 시공능력평가순위 23위인 두산건설, 30위 삼호와 100위권 밖인 대림코퍼레이션 컨소시엄(대림그룹사업단)이 입찰해 2파전 경쟁구도를 형성했다.

양사가 제시한 사업조건을 보면 3.3㎡당 공사비의 경우 두산건설이 375만원, 대림그룹사업단이 379만4000원으로 두산건설이 4만4000원 더 저렴하다. 특히 두산건설은 이번에 새로 입찰하면서 지난 2017년 12월 시공자로 선정됐을 당시와 동일한 공사비를 써내 수주의지를 확고히 다졌다.

그런데 이후 조합은 두산건설의 입찰자격을 박탈시켰다. 조합이 자체적으로 운영하고 있는 홍보감시단을 통해 두산건설의 입찰지침 위반사항이 신고됐다는 이유에서다.

조합 관계자는 “두산건설이 뉴스테이 연계형 정비사업이 아닌 일반 재개발방식을 제안하고, 이를 조합원을 상대로 개별 홍보하고 있다는 사실이 홍보감시단을 통해 적발됐다”며 “몇차례 경고에도 따르지 않아 이사회에서 두산건설의 입찰박탈을 결정했다”고 밝혔다.

하지만 두산건설은 조합의 억지라고 반박하고 있다. 두산건설 관계자는 “단지 조합원들의 이해를 돕기 위해 일반 재개발방식을 설명한 것일 뿐이지 일반 재개발방식의 사업제안을 했다거나 이를 주도적으로 홍보한 것은 결코 아니다”며 “경쟁사는 새로 선정된 임대사업자와 함께 마치 한 팀을 이뤄 입찰한 것처럼 호도하며 조합원들을 만나고 있는데 우리만 넋 놓고 지켜볼 수 없는 것 아니냐”고 호소했다.

이어 “경쟁사도 개별 홍보를 했는데 우리만 입찰자격을 박탈한 것은 형평성에 어긋난다”며 “나아가 입찰이 성립된 후 입찰사의 자격을 박탈하는 것은 절차상 중대한 사안인 만큼 대의원회와 총회의 의결이 반드시 필요한데 불구하고 이를 지키지 않았기 때문에 받아들일 수 없다”고 주장했다.

대림그룹사업단의 입찰 배경에도 관심이 쏠리고 있다. 대림그룹사업단을 구성한 삼호와 대림코퍼레이션의 경우 새 임대사업자인 대림AMC와 같은 대림그룹의 자회사로 한 식구나 다름없다. 그래서인지 대림그룹사업단 홍보요원들의 명함에도 삼호와 대림AMC의 로고가 선명하게 찍혀있다.

한편 조합은 이러한 논란에도 불구하고 지난 12일 1차에서 유찰된 것으로 보고, 시공자 선정을 위한 재입찰공고를 냈다. 조합은 1차 때와 마찬가지로 이번 2차에서도 현설 보증금으로 현금 50억원을 내도록 규정했다. 단 두산건설은 이번 재입찰 참여할 수 없도록 제한했다. 나아가 1차 때 두산건설이 낸 입찰 보증금까지 몰수를 검토 중이다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr