현행 상가건물임대차보호법(상임법)에 따라 10년 계약갱신요구권을 사용하고자 하는 상가 세입자가 수두룩하다. 하지만 2018.10.16. 이전 임대차계약이고, 갱신한 적이 없다면 갱신을 요구 할 수 있는 기간이 10년이 아니라 5년 이라는 사실을 명심해야 한다.
22일 엄정숙 법도종합법률사무소 부동산전문변호사는 “현행 상가건물임대차보호법의 계약갱신요구권은 10년이 맞다” 면서도 “개정 된 상임법이 시행되었던 2018.10.16. 이전의 갱신된 적 없는 계약은 구법 적용을 받기 때문에 계약갱신요구권은 5년 동안만 사용할 수 있다”고 말했다.
예를들어 한 건물에서 10년 동안 임대차계약을 3년 단위로 갱신 해 오다 마지막 갱신일이 2018.10.1. 이었다면 계약갱신요구권은 현행 상임법에 따른 10년이 아니라 이전 상임법에 따라 5년만 적용받는다. 개정법 시행 이후 갱신된 적이 없기 때문이다.
2018.10.16. 에 시행된 상임법의 부칙 2조는 ‘제10조제2항의 개정규정(10년 계약갱신요구권)은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.’ 고 규정하고 있다. 시행일을 기준으로 이전 계약은 구 상임법에 따라 5년을, 이후 계약은 새 상임법에 따라 10년의 계약갱신요구권을 세입자가 행사할 수 있도록 한 것이다.
문제는 이 같은 사실을 모른 채 현행법이 규정하는 10년 계약갱신요구권만 알고 권리를 행사하려는 세입자들이 있다는 것이다. 권리를 잘 못 행사하려 하면 명도소송을 당하며 많은 기간과 비용을 소모적으로 발생시켜야 할 수도 있다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라는 취지로 제기하는 소송을 말한다. 월세미납이나 기간만료 등이 이유가 되는 경우가 많다. 명도소송 법률상담을 전문으로 제공하는 법도 명도소송센터의 일부 통계에 따르면 총 286건 중 소송기간이 가장 긴 사건은 21개월 인 것으로 나타났다. 평균은 5개월 걸리는 것으로 집계됐다. 임차인의 답변유형으로 계약갱신요구권을 행사하는 경우는 3건인 것으로 조사됐다.
실제로 세입자가 현행 상임법에 따라 10년 계약갱신요구권을 사용하려 했다가 인정되지 않은 판례도 있다(대법원 2020다241017). 건물주 A와 세입자 B가 새 상임법 시행 이전에 7년 동안 임대하기로 합의한 사건이다. 7년 기간 안에 문제의 상임법 개정.시행일인 2018.10.16. 이 지났다. 만료일이 가까워 오자 A는 계약갱신을 하지 않겠다며 B에게 임대차계약 해지통보를 하며 건물을 비워 달라 요청했다. B는 법이 바뀌었기 때문에 10년 계약갱신요구권을 행사하겠다며 건물을 비워주지 않겠다고 맞섰다.
A는 B을 상대로 건물 명도소송을 제기했다. 대법원은 “임대차계약 체결 당시 임차인(세입자)의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 5년 이었다” 며 “개정 상가임대차법 시행 이후에 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았기 때문에 10년 갱신요구권을 사용할 수 없다.” 고 판결했다. 건물주 손을 들어준 것이다.
만약 2018.10.16. 이전 계약이고 이 후 갱신된 적이 없는 세입자는 어떻게 대처하야 현명할까. 전문가들은 당시 상임법의 계약갱신요구권은 5년이었기 때문에 지금 만료시점이 다가왔다면 5년이 지났는지 확인하라고 조언한다.
엄 변호사는 “갱신된 적 없는 2018.10.16. 이전 계약인데 현행 법에 따라 10년 계약갱신요구권을 행사하려 하면 명도소송을 당한다” 며 “마지막 갱신일로 부터 5년이 지났는지 확인하고 지나지 않았다면 계약갱신요구권을 행사하며 건물을 넘겨주지 않아도 된다.”고 조언했다.
이어 “임대차계약이 2018.10.16. 이후 갱신된 적이 있거나 처음 체결된 계약이라면 현행 상임법에 따라 10년 계약갱신요구권을 행사할 수 있다”고 덧붙였다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr
