명도소송은 부동산 점유자가 정당한 이유 없이 부동산의 인도를 거절할 대 활용할 수 있는 소송으로 임대차계약이 종료되었는데도 세입자가 불법적으로 부동산을 점유하고 있을 때 진행한다. 경매를 통해 부동산 소유자가 바뀌었는데도 불구하고 기존 세입자가 인도를 거부할 때에도 명도소송을 활용할 수 있다.
명도소송을 통해 승소 판결을 받으면 이를 이용해 강제집행을 진행할 수 있다. 간혹 ‘내 집이니 내 맘대로 하겠다’며 세입자를 직접 끌어내거나 세입자의 짐을 처분해버리는 경우가 있는데 아무리 자기 명의의 부동산이라 하더라도 세입자가 있는 상황에서 함부로 진입할 경우, 주거침입죄가 성립해 처벌받을 수 있으므로 주의해야 한다. 반드시 명도소송을 통해 합법적으로 부동산을 인도받아야 한다.
그런데 명도소송이 진행되는 과정에서 현 세입자가 다른 사람에게 부동산의 점유를 넘긴다면 승소를 하더라도 강제집행을 할 수 없다. 소송의 상대방이 변경되었기 때문에 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 시작해야 한다.
이러한 사태를 예방하려면 소송을 제기할 때 부동산 점유이전금지 가처분을 신청할 필요가 있다. 점유이전금지 가처분은 명도소송의 피고인이 되는 사람이 지금 점유하고 있는 부동산을 제3자에게 넘길 수 없도록 하는 처분이다. 아무 때나 인정되지는 않고 가처분 채무자에게 주장할 수 있는 피보전권리가 존재해야만 가능하다.
대표적인 피보전권리로는 소유권에 기한 인도청구권, 임대차계약 종료에 따른 부동산인도청구권, 경매 매각대금 완납에 의한 부동산 인도청구권 등이 있다.
법무법인YK 부동산건설센터 대한변호사협회 등록 형사전문 변호사 김효준변호사는 “임대차3법의 시행으로 세입자의 권리가 이전에 비해 더욱 크게 보호되면서 명도소송을 진행할 때 고려해야 하는 점도 많아졌다. 계약갱신청구권 등 다양한 법 규정과 제도가 적용되는지 아닌지 생각하며 소송을 진행해야 효과적이므로 상황을 다각도로 분석하여 신중하게 접근하기 바란다”고 말했다.
진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr
