[로이슈 김영삼 기자] 서울 아파트값이 지난주 1년8개월 만에 하락 전환되고 경기·인천 등 수도권 아파트값도 사실상 상승세를 멈추면서 설 이후 주택시장 변화에 관심이 쏠리고 있다.

정부가 집값 안정을 위해 대출 규제 강화, 금리 인상 등 전방위 '돈줄 죄기'에 나선 가운데 글로벌 시장의 통화 긴축 움직임까지 본격화되면서 당장 증시 등 금융 시장이 패닉에 빠졌고, 주택시장도 타격을 받는 분위기다.

1일 업계에 따르면 설 이후에도 당분간은 서울을 비롯한 주요 지역의 아파트값 하락세가 지속될 것으로 예상된다. 전문가들도 설 이후 대선 전까지는 약보합세 전망에 무게를 싣고 있다.
이달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 등 개인별 대출 규제가 더 강화된 가운데 미국이 테이퍼링(자산매입 축소) 이후 올해 3월부터 4회 이상 금리를 올릴 것이라는 전망이 나오면서 국내 기준금리도 추가 인상이 불가피해졌기 때문이다.

이러한 금융당국의 고강도 '돈줄 죄기' 영향으로 인해 당장 2030 세대 '영끌(영혼까지 끌어모음)족'들이 대거 주택매수에 나선 '노도강'(노원·도봉·강북구) 등 비강남권 아파트값이 강남권보다 빨리 하락 전환되고, 이들 지역의 급매물이 쌓이면서 전체적인 가격 하락을 압박하는 양상이다.

애초 대출 자체가 불가능했던 강남권보다 비강남권이 금리 인상 등 금융규제의 타격을 더 크게 받는 것이다.

지난해 집값 상승을 견인했던 경기와 인천지역 역시 매수세가 급격히 위축되며 수도권 전체가 가격 상승을 멈추고 하락 전환이 임박한 상태다.
더욱이 대선을 앞두고 새 정부의 정책 변화를 지켜보려는 관망세가 확산하면서 주택 거래량은 급감하고 있다. 지난달 서울 아파트 거래량은 이달 29일 신고기준 총 1천117건으로 역대 최저를 기록했다.

지난주 서울 아파트 매매수급지수 역시 89.3을 기록하며 2019년 7월 말 이후 2년6개월 만에 가장 낮은 수치를 나타냈다. 매매수급지수가 기준선(100)보다 낮다는 것은 현재 시장에서 살 사람보다 팔 사람이 더 많다는 것을 의미한다.

이러한 극심한 거래 감소와 매수세 위축 속에 부동산 정책의 큰 변화가 예상되는 새 정부 출범 전까지는 일단 약보합세 기류가 확산될 것이라는 관측이 많다.

건국대 부동산학과 심교언 교수는 "최근 2∼3년간 집값이 가파르게 상승한 데 따른 피로감이 큰 상황"이라며 "집값이 보합 내지 하락할 것"이라고 내다봤다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 "최근 주택가격 안정은 급격한 대출 규제 강화와 금리 인상 등 돈줄 죄기의 영향이 큰데 새 정부 들어서 이러한 규제를 얼마나 지속할 수 있을지 지켜봐야 한다"고 말했다.
하지만 오히려 여야 대선 후보들의 공약 중 하나인 재건축 규제 완화나 광역급행철도(GTX) 건설 연장 등 개발 공약이 집값 상승을 부추기는 불쏘시개의 역할을 할 수도 있다는 지적이 나오고 있다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "상반기에는 가격이 약세를 보이고, 하반기에 상승하는 '상저하고' 장세가 나타나면서 1년 평균으로 보면 상승하는 선에서 마무리될 것으로 예상된다"며 "다만 가격이 올라도 상승폭은 크지 않을 것"이라고 말했다.'

이와관련 정부의 한 관계자는 "2·4 대책 등으로 2023년 이후부터 수도권에 주택 공급이 확대될 예정인데 장기적으로 인구는 감소 추세에 있다"며 "시장에 압박을 가하는 금융정책에다 주택공급·인구 추이를 보더라도 중장기적으로 하방 압력이 커질 수밖에 없다"고 말했다.

한편 국책연구원 한국개발연구원(KDI)이 최근 발간한 '2021년 4분기 부동산 시장 동향'에 따르면 전문가 설문 조사에 참여한 응답자의 51.3%가 올해 주택 매매가격이 하락할 것이라고 내다봤다.

김영삼 로이슈(lawissue) 기자 yskim@lawissue.co.kr