상황이 이렇다보니, 투자 자금만 있으면 부동산으로 얼마든지 이득을 볼 수 있을 것만 같다는 생각에 사로잡혀버린 사람들은 기획부동산 업자들의 좋은 먹잇감이 되며, 그들의 사기행각에서 벗어나기는 매우 어렵다.
기획부동산사기의 대표적인 유형은, 별다른 가치가 없는 임야 등을 헐값에 매수하여 그 부동산을 수십, 수백 개의 지분으로 쪼갠 후 그 지분을 비싼 가격에 매도하는 것이다. 가치가 없는 부동산을 비싼 가격에 매도하기 위해 예정되어 있지도 않은 개발호재 등 거짓 사실을 만들어내어 피해자들을 적극 기망한다.
이처럼 기획부동산사기가 도처에서 발생하고 있고 많은 피해자들이 업자들의 수법에 쉽게 걸려드는 이유가 무엇일까.
그 이유를 살펴보면 우선 소액투자로 진행이 가능하다는 점에 있다. 일반적인 부동산 투자는 최소 수억 원 상당의 자금이 필요하지만, 기획부동산업자들은 단지 수천만 원만 투자하면 수억 원 상당의 높은 이득을 낼 수 있다고 말한다. 이런 이야기를 듣고 있다 보면 천재일우의 기회라는 생각이 들고, 투자금도 큰 부담이 아니기 때문에 혹한 나머지 판단력이 흐려져 피해를 볼 수밖에 없는 것이다. 실제로 기획부동산사기사건의 피해자들의 투자금을 보면 평균 8,000만원 안팎으로, 부동산 투자금으로 치면 비교적 적은 금액이다.
두 번째 이유는, 일반인들에게 부동산 관련 공적 장부들을 해석할 전문적인 지식이 부족하다는 점이다. 기획부동산업자들은 부동산등기사항증명서, 토지대장, 토지이용계획확인원 등 각종 서류들을 보여주며 그럴듯한 거짓말로 투자자들을 속이지만, 일반인들은 위 전문 서류들을 법적으로 해석할 능력이 없기 때문에 그들의 말을 그냥 믿을 수밖에 없다.
이런 이유들로 인해 기획부동산사기 피해사례가 속출하고 있지만, 정작 가해자들을 처벌하기는 쉽지가 않다.
피해자가 자신의 피해사실을 인지하기까지 너무 오랜 시간이 걸린다. 해당 부동산에 대한 거짓 개발 호재를 믿고 투자하는 형태이기 때문에 기본적으로 1~2년은 개발 호재를 기다리게 되고, 그 기간 동안은 피해사실을 인지하지 못한다. 피해자들이 투자하고 수 년이 흘러 비로소 사기사실을 인지했을 때쯤이면 부동산업자들은 이미 종적을 감춘 후다.
설령 가해자들을 찾아내더라도 형법상 사기죄의 요건을 성립시키기가 어렵다. 기획부동산 사기는 대부분 ‘개발호재’를 앞세워 부동산을 분할 매각하는 방식인데, 그들이 제시한 개발호재 중에 실제 사실인 정보도 섞여있다면 형법상 기망행위로 의율하기가 쉽지 않다.
또한 수사기관들은 투자자들이 자신의 판단 하에 자신의 의지대로 투자를 하였기 때문에, 그로 인해 손해를 보더라도 투자행위의 결과는 모두 투자자 본인의 책임이라는 인식을 가지고 사건을 바라본다. 즉 투자자가 예상했던 수익이 발생하지 않았다고 해서 그 기획부동산을 사기혐의로 몰고 가는 것이 어렵다.
따라서 사기피해를 예방하기 위해서는 기본적으로 투자 권유자가 제시한 정보들을 세밀하고 꼼꼼하게 확인해보며 사기피해를 예방하는 것이 최선이라 할 것이다.
다만 이미 사기피해를 당했다면, 자신이 당한 사기피해가 다단계식 판매, 지분 쪼개기, 펀드식 투자금 유치, 미등기전매, 도시형기획부동산 중 어느 유형에 해당하는지에 대한 판단이 선행되어야 하고, 그에 맞는 대응을 해야 한다. 이처럼 기획부동산사기사건은 많은 전문지식과 실무적인 노하우가 필요한 분야이기 때문에 형사전문변호사 중에서도 특히 기획부동산사기 사건의 전문변호사에게 조력을 요청하기를 강력히 권고한다.
도움말 = 법무법인태유 형사전문변호사 박세훈
진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr
