해당 법안은 지난 정권에서 도입된 전월세상한제, 임차인의 계약갱신청구권 강화, 전월세신고제 도입 등을 골자로 하는 주택임대차보호법 일부개정법률안과 부동산 거래신고 등에 관한 법률 일부개정법률안이며 통상 '임대차3법’으로 불린다.
임대차3법은 예외적 사유를 제외한 경우, 임차인이 기존 전월세 계약 2년에 추가로 2년 동안 임차를 할 권리를 보장하고 있으며, 임대인이 5% 이하 범위에서 임대료를 올릴 수 있도록 제한하고 있다. 또 임대차 계약 발생시 거래 사항을 30일 이내에 지자체 등에 신고하도록 의무화하고 있다.
자유기업원은 “부동산 거래라는 특수성을 감안하더라도, 임대인-임차인 간의 자유로운 선택에 따른 거래 행위를 획일적으로 통제해 결국 부작용만 양산했다”라며 “임차인의 주거 안정을 위해 마련된 법임에도 불구하고, 신규 전월세 계약 시 임대인이 2년 후 시장 상황까지 고려해 더 높은 금액의 전월세 임대료를 반영하여 오히려 임차인의 주거비용 부담을 가중시켰다”라고 지적했다. 이어 “전월세 계약에 따른 임차인과의 갈등을 회피하고자 매물 자체를 거둬들여 전월세 공급 물량을 줄였다는 비판도 있다”고 전했다.
자유기업원에 따르면 임대차3법이 마련된 최초 취지는, 임차인의 주거 안정성을 높이고 과도한 전세가격 상승을 막기 위한 것이었다. 하지만 이 법은 단기적 효과에만 매달려 장기적으로 시장이 오히려 불안정해질 수 있다는 점을 간과했다고 평가했다.
이 법이 포커스로 삼았던 보호 대상은 전세 세입자, 특히 선호도가 높은 아파트에 거주하는 임차인이다. 신규로 전세 주택에 임차한 경우에는 2년 후 계약갱신요구권을 활용해 2년 동안, 최대 5%의 추가 전세 보증금만 내고 거주할 수 있기 때문에 당연히 단기적인 주거 안정성은 확보할 수 있다. 그러나 4년 뒤, 1차례 계약 갱신요구권을 행사한 뒤에는, 신규 전세 물건을 찾아 계약을 맺어야 하거나 임대인이 요구하는 새 전세보증금을 100% 수용해야 되는 입장으로 바뀌게 된다고 자유기업원은 설명했다.
이어 “임대인도 이러한 상황을 누구보다도 정확히 인지하고 있어, 계약을 맺을 때 최대한 높은 전세보증금을 받아 놔야만 2년 뒤 전셋값 상승 분을 만회할 수 있다고 판단할 가능성이 매우 높다”라며 “이러한 임대인의 의사결정은 시장경제 질서에서는 '합리적 선택’에 해당된다. 임대인이라고 해서 손해를 감수해야 한다는 법은 없기 때문”이라고 전했다.
여기에 신규 전세물량 감소까지 더하게 되면, 신규 전세계약을 맺고자 하는 임대인의 우월직 지위는 훨씬 강화된다. 이 역시 그럴만한 충분한 이유가 있다. 한 번 전세 계약을 맺으면 최대 4년 간, 동일 세입자에 물건이 꼼짝 없이 묶여야 있어야 하는 임대인 입장에서는, 차라리 본인이나 가족이 직접 해당 주택에 거주하거나 목돈을 마련해 월세 계약으로 전환하는 것을 선호할 유인이 더 커지기 때문이라고 지적했다.
자유기업원은 “저금리 시대에는 전세보증금에서 얻는 이자소득 대비, 월세 전환으로 얻는 임대료 수입으로 대출 이자를 일부 갚는 편이 더 유리할 수 있다”라며 “다만 고금리 시대로 접어들면서 '역전세’ 현상이 빚어지는 등 임대차3법의 부작용은 일부 완화되는 모습을 보였다. 하지만 또 다시 전세시장이 요동치면 어떻게 임대차3법의 역습이 현실화될 지 미지수”라고 전했다.
심준보 로이슈(lawissue) 기자 sjb@rawissue.co.kr
