[로이슈 진가영 기자] 세입자와 갈등 때문에 고민하는 건물주가 적지 않다. 임대차계약 종료에 대한 의견이 맞지 않아 계약 기간이 만료되었음에도 불구하고 건물을 무단으로 점거하고 있거나 차임(월세)를 제대로 내지 않으면서 건물을 점유한 채 건물주의 연락을 일방적으로 피하는 경우도 다반사다. 특히 경기가 악화된 이후 계약 기간이 만료된 이후에도 “갈 곳이 없다”며 불법 점유 상태를 유지하는 세입자가 늘어나는 추세다.

건물주도 나름대로 계약해지에 대한 내용증명을 발성하는 등 세입자를 내보내기 위해 여러 방안을 활용한다. 하지만 세입자가 끝끝내 점유 상태를 해지하지 않고 불법 점유를 유지한다면 건물명도 소송이 불가피하다. 이 때, 주의할 점은 명도소송을 진행할 때 점유이전금지가처분 신청을 함께 진행해야 한다는 것이다.

명도소송은 임차인이 불법점유 중인 건물을 건물주에게 돌려주라는 취지의 소송이다. 임대차계약의 해지가 적법하다는 증거가 확실하면 소송에서 승소하는 것 자체는 어렵지 않다. 문제는 소송에서 승소하더라도 세입자가 알아서 점유 상태를 해제할 가능성이 적다는 것이다. 결국 강제집행 절차를 통해 강제로 점유를 해제하고 부동산의 점유를 회복해야 한다.

그런데 명도소송을 진행하던 도중 부동산의 점유자가 세입자에서 제3자로 넘어가기로 한다면 소송에서 승소하더라도 강제집행을 할 수 없다. 판결문의 효력은 판결문에 이름이 적힌 사람, 즉 피고에게만 미치기 때문에 현재 건물을 점유하고 있는 사람이 원 세입자가 아니라면 다시 한 번 소송을 통해 강제집행을 할 수 있는 권원을 확보해야 한다. 결국 건물주에게 막대한 시간과 비용의 부담이 발생하고 만다.

점유이전금지가처분은 이러한 사태를 예방하기 위한 조치로, 소송 중 점유자가 바뀌는 일을 원천적으로 방지할 수 있다. 점유이전금지가처분을 해 두면 추후 세입자로부터 제3자가 건물의 점유를 이전 받았다 하더라도 추후 승계집행문을 부여 받아 별도의 명도 소송을 거칠 필요 없이 곧장 강제집행을 할 수 있다.

로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “건물명도 소송 시 점유이전금지가처분을 하는 것은 의무 사항이 아니기 때문에 자칫 놓치기 쉽다. 하지만 소송의 진정한 목표를 달성하기 위해서는 점유이전금지가처분 신청을 하는 것이 좋다. 점유이전금지가처분을 할 때 필요한 비용이 명도소송을 다시 하는 데 필요한 비용보다 훨씬 낮기 때문에 본인의 비용과 시간을 아끼기 위해서라도 가처분을 활용해야 한다”고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr