명도소송은 임차인이 점유의 권한이 없어진 상태인데도 불구하고 무단으로 점유를 지속하는 경우 임대인이 부동산의 인도를 구하는 소송인데, 보통 상가건물 임대차보호법에서 규정하고 있는 정당한 계약해지 사유(차임 3기 연체, 무단 전대 등)가 있거나 계약기간이 종료되는 경우 등의 상황에서 제기하게 된다.
다만, 단순히 계약기간이 종료됐다고 해서 무조건 부동산 명도소송을 통해 임차인을 퇴거시킬 수 있는 것은 아니다. 상가임대차보호법에 의해 상가임차인은 임대차계약의 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 임대인에게 계약 갱신을 요청할 수 있고, 정당한 사유 없이 임대인은 갱신 요청을 거절하지 못하며, 임차인의 이러한 권리는 최초 임대차계약이 시작된 날로부터 최장 10년까지 보장되기 때문에 이를 고려해서 전략을 세워야 한다.
만약 최초 임대차계약의 체결일로부터 10년이 초과된 경우 임대인은 임대차계약을 더 이상 연장하지 않아도 되지만, 차임 3기 연체, 무단 전대 등의 특별한 사정이 없다면, 임차인은 임대차계약 만기 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수기회를 보호받기 때문에 유의해야 한다. 권리금 보호기간 내 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우 임차인은 권리금 손해에 대한 상당액을 임대인에게 청구할 수 있기 때문이다.
종합하자면, 결국 상가 임차인을 명도 시켜야 하는 임대인이라면 임대차 현황을 분석하고 임차인의 권리를 전반적으로 고려해 전략을 세운 뒤 상황에 맞는 방법을 사용해야 할 것이다. 임차인의 계약갱신요구권, 권리금 회수기회가 모두 보장되는 상태에서 무작정 상가명도소송을 제기한다면 무모한 일이 될 수밖에 없기 때문이다.
법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)의 부동산/임대차전문변호사인 김재윤 대표변호사는 “명도소송이 필요한 상황이라면 임차인의 상가임대차보호법 상 권리를 파악하는 게 제일 우선이다. 상대가 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등의 권리 주장이 가능한 상황이라면, 무리하게 소송을 제기하기보다는 합의 등의 현실적인 방법을 전문변호사와 모색해야 할 것이다.”라고 조언했다.
이어 김재윤 변호사는 “임차인을 명도하는 과정에서 임대인이 본인과 상대방이 주장 가능한 권리를 파악하지 못하고 전략 자체가 없는 상황이라면, 소송과 협의 등을 진행하는 과정에서 임차인이 무리한 요구를 하게 된다고 해도 끌려 다닐 수밖에 없다. 현재 대규모 재개발 사업을 위해 수도권에서 약 300명의 임차인을 퇴거시키는 사건을 진행 중인데, 이 사건 역시 각 임차업체의 권리에 따라 선별적인 전략을 수립해 사건을 이끌어나가고 있다. 결론적으로 이를 통해 무조건 소송부터 제기하는 게 옳은 방법이 아니라는 것을 알 수 있다. 임차인을 명도 해야 하는 임대인이라면 경험이 많은 전문변호사와 협상, 소송이라는 전략을 적재적소에 사용해 경제적 손실을 최소화해야 할 것이다”라고 덧붙였다.
진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr
