[로이슈 진가영 기자] 주택 임대차 계약은 통상 2년을 기준으로 진행된다. 하지만 주거 환경의 변화나 이직, 퇴사, 자녀의 교육 등 여러 가지 이유로 인해 계약 기간을 모두 채우지 못하고 임대차계약의 중도해지를 해야 하는 경우가 있다. 임대차계약 기간을 온전히 채우지 못하면 후속 임차인을 구하는 일이나 중개수수료, 즉 ‘복비’를 누가 부담해야 하는지 여러 부담이 발생하게 된다. 이러한 문제는 과연 임대인과 임차인 중 누가 해결해야 하는 것일까?

부동산 전문가들은 계약의 갱신 여부와 계약해지 요건을 꼼꼼히 따져야 한다고 조언한다.

로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “주택임대차보호법의 적용으로 인해 중도해지에 관한 임차인의 권리가 임대인의 권리보다 더욱 넓게 보장되기는 하지만 아무리 임차인이라 하더라도 처음 정한 계약 기간을 마음대로 단축할 수는 없다. 갱신을 하지 않은 최초의 계약이라면 아무리 급한 사정이 생겨도 계약기간을 준수해야 하며 임대인이 동의한 경우에만 합의에 따라 해지할 수 있다”고 설명했다.
전세 계약처럼 보증금 액수가 큰 경우, 대부분의 임대인들은 중도해지 조건으로 후속 임차인이 구해지는 것을 걸게 된다. 자신의 사정으로 인해 임대차계악을 중도해지해야 하는 임차인들은 자연스럽게 후속 임차인을 빨리 구하기 위하여 노력할 수 밖에 없다. 중개수수료의 경우, 관행적으로 임차인이 부담하곤 하지만 원칙적으로는 특약 설정 여부나 내용에 따라야 하며 별도의 특약이 없는 상황이라면 반드시 임차인이 중개수수료를 낼 필요는 없다.

다만 주택 소유주가 갑자기 바뀌거나 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하여 임차 목적을 더 이상 달성하기 어려운 때라면 임대차 계약을 해지할 수 있다. 예컨대 임대인이 임의로 주택 공사를 시행하여 임차인이 주택에 제대로 거주하기 힘들다면 이를 사유로 임대차계약을 해지할 수 있다.

만일 임대차계약이 갱신된 상황이라면 이야기는 달라진다. 임대차계약의 갱신은 임차인이 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 사용하거나 묵시적 갱신에 의해 진행된다. 두 경우 중 어떠한 상황이라 하더라도 임차인은 중도해지를 할 수 있다. 계약 해지의 의사를 통보하고 3개월이 지나면 임대차계약이 해지되며 임대인은 임대차보증금을 반환할 의무를 지게 된다. 단, 별도로 합의한 내용이나 특약이 있다면 그 내용과 약정을 따라야 한다.

임대인의 임대차계약 중도 해지 사유는 임차인에 비해 매우 제한되어 있다. 임차인이 2회 이상의 차임을 연체하거나 임대인 동의 없이 임차권을 양도하거나 주택 전대 등을 진행하는 등 임차인의 뚜렷한 잘못이 있을 때에만 중도해지를 할 수 있다. 그러한 사유가 있다는 점은 임대인이 입증해야 하기 때문에 중도해지를 진행하기 전, 증거 확보를 위해 노력해야 한다.
정태근 부동산전문변호사는 “임대차계약해지는 계약해지 당시의 상황과 계약 조건 등 여러 요소를 면밀히 파악해야 빠르게 진행할 수 있다. 임대인과 임차인의 갈등이 첨예하게 진행되면 사태를 풀어가기 어려워지므로 미리 전문가의 도움을 받아 중도해지가 가능한 상황인지, 해지 시 어떠한 부담을 지게 되는지 확인해야 한다”고 당부했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr