또 피고인 A의 거짓말에 속은 피해자라 주장하며 범행을 다투며 사기, 공인중개사법위반 혐의로 기소된 피고인 B, C(공인중개사들)에 대해 공소사실 모두 무죄를 선고한 원심판결을 파기하고, 사기 부분 무죄는 원심을 인정하면서도 공인중개사법위반 혐의는 유죄로 판단해 B에게 징역 10월에 집행유예 2년을, C에게 징역 6월에 집행유예 2년을 각 선고했다.
피고인 A는 임대차계약을 체결하면 향후 정상적으로 임대차보증금을 반환할 것처럼 행세하고 피고인 B, C는 피해자들에게 이 사건 부동산의 소유관계나 수탁자(신탁회사)와 우선수익자(대출기관)의 사전 동의 여부를 고지하지 않거나 허위로 고지하며 임대차계약을 중개해 피해자들로부터 임대차보증금을 편취했다.
피고인 B, C는 신탁회사의 사전승낙 및 우선수익자의 동의가 없으면, 피해자들이 이 사건 임대차계약으로 그들에게 대항할 수 없다는 점을 정확하게 설명해야 할 의무가 있음에도 이를 피해자들에게 고지하지 않은 채 이 사건 각 부동산에 관한 임대차계약을 중개했다.
원심판결 중 피고인 A의 사기범행에 가담한 사기 부분(공동정범 내지 사기방조)에 관한 검사의 항소를 모두 기각해 이 부분은 원심 무죄를 유지했다. 원심은 피고인 B, C가 우선수익자로부터 임대차계약에 관한 동의를 받았다는 A의 말을 믿고 임대차계약을 중개하였을 가능성을 배제하기 어려운 점 등 피고인들이 A의 사기 범행에 가담했다는 점이 합리적 의심을 할 할 여지가 없을 정도로 충분히 증명되었다고 보기 어렵다는 이유로 이 부분 공소사실을 무죄로 판단했다.
항소심 역시 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인들이 ‘A가 향후 임대차보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없는 상태에서 임대차계약을 체결하여 피해자들로부터 임대차보증금 상당액을 편취한다’는 점을 인식하거나 예견하고도 피해자들과의 임대차계약을 중개했다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 봤다.
1심에서 신청인의 배상신청이 각하된 경우 신청인은 항소심에서 다시 동일한 배상신청을 할 수 없고, 이러한 경우 항소심으로서는 배상신청을 각하하여야 한다(대법원 2016. 8. 24. 선고 2016도7968 판결 참조). 당심 배상신청인 D의 배상신청은 원심에서 각하된 것과 동일한 배상신청을 다시 제기한 것으로 부적법하다며 각하했다.
-피고인 A는 부산 해운대구에 있는 건축공사업을 목적으로 하는 회사 2개를 실질적으로 운영하는 사람이다. 회사 2개의 이름으로 아파트 및 오피스텔 총 93세대를 신축했다. 피고인 A는 분양이 잘 이루어 지지 않고 신탁관련 대출금 채무 등으로 매월 천만 원 이상의 이자를 납입해야 하자 공인중개사들을 통해 임대차계약을 체결하며 임차인들에게 담보신탁과 관련한 권리관계 등을 고지하지 않고 소유권자와 관련한 허위 사실이 기재된 중개대상물 확인·설명서를 교부하거나, 마치 신탁회사 및 우선수익자(대출기관)로부터 동의를 받은 것처럼 하여 전세보증금을 편취하기로 마음먹었다.
피고인 A는 자신의 회사와 임대차 계약을 체결하면 향후 정상적으로 임대차보증금을 반환할 것처럼 행세하고, 공인중개사인 피고인 C는 중개대상물 확인·설명서의 ‘소유권에 관한 사항’란에 수탁자가 아닌 피고인의 회사를 기재하여 마치 회사가 소유권자인 것처럼 허위의 중개대상물 확인·설명서를 교부하여, 2018. 10. 4.경 이에 속은 피해자 P로부터 회사 명의의 계좌로 1,000만 원을, 2018. 10. 10. 같은 계좌로 4,000만 원을 각 송금 받은 것을 비롯해 피해자 2명으로부터 합계 1억 700만 원을 편취했다. 이로써 피고인 C는 피고인 A와 공모해 이에 속은 피해자들로부터 재물을 교부 받았다.
또 피고인 B는 피고인 A와 공모해 2019. 9. 3.부터 2021. 2. 19.까지 위와 같은 방법으로 이에 속은 피해자 10명으로부터 10회에 걸쳐 합계 4억 1000만 원을 편취하고, 피고인 B는 피해자 W로부터 3,000만 원을 편취해 피해자들로터 재물을 교부 받았다.
1심(부산지법 동부지원 2024. 1. 16.선고 2023고합 90판결)은 피고인 A에게 징역 5년을, 피고인 B, C에게 사기,공인중개사법위반 공소사실 모두 무죄를 선고했다.
검사는, 피고인 B, C는 공소사실 기재 각 부동산에 관한 임대차계약을 중개할 당시 임대차계약 체결에 관하여 신탁회사(수탁자) 및 우선수익자(대출기관)의 동의가 없었음을 미필적으로나마 인식했음에도 피해자들에게 피고인의 회사가 소유권자인 것처럼 허위의 중개대상물 확인·설명서를 교부하고, 신탁회사 및 우선수익자의 동의가 있는 것처럼 특약사항을 기재하는 등 피고인 A의 사기 범행에 가담하고 거래의 중요사항에 대하여 거짓된 설명을 하여 중개의뢰인의 판단을 그르치게 한 사실이 인정된다. 그럼에도 원심(1심)은 위 피고인들에 대하여 무죄를 선고해 사실을 오인하고 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 주장하며 항소했다.
항소심 재판부는 피고인들이 공동가공의 의사 따른 기능적 행위지배를 통해 이 사건 '사기 범행'에 가담했다는 점이 합리적 의심의 여지가 없을 정도로 증명되었다고 보기 어렵다. 원심이 이 부분 공소사실을 무죄로 인정한 것은 그 결론에 있어서는 정당하고, 검사의 이 부분 주장은 이유 없다.
그러나 피고인들에 대한 '공인중개사법 위반'의 점에 관한 공소사실을 무죄로 판단한 원심판결에는 사실을 오인하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 검사의 이 부분 주장은 이유 있다고 했다.
항소심 재판부는, ‘이 사건 임대차계약’을 중개하면서 피해자들에게 이 사건 각 부동산의 소유 관계와 임대차계약을 체결하는 경우 수탁자(신탁회사)와 우선수익자의 서면 동의를 받아야 한다는 점을 제대로 고지하지 않거나 허위 고지한 사실을 인정할 수 있다.
부동산중개업자는 신탁등기가 경료된 부동산의 경우 임차인에게 신탁원부를 제시하면서 그 신탁관계의 법적인 의미와 효과를 성실하고 정확하게 설명해야 할 의무가 있음에도 피고인들은 이를 이행하지 않았다. 피고인들이 이 사건 각 부동산에 관하여 신탁 사실을 고지했다거나 중개대상물 확인·설명서의 ‘소유권 외의 권리사항’란에 수탁자인 ‘M’을 기재했다 하더라도 이를 소유 관계에 대한 고지로 볼 수 없고, 피고인들은 적극적으로 이 사건 각 부동산의 소유자로 피고인의 회사를 지칭했는데, 이는 이 사건 각 부동산의 소유관계에 대한 허위 사실의 고지로 봄이 타당하다고 판단했다.
피고인들은 이 사건 각 부동산에 관하여 임대차계약을 중개할 당시 이 사건 각 부동산에 관하여 수탁자인 M과 우선수익자인 N의 사전 서면동의가 없다는 사실을 인식하고 있었다. 공인중개업자인 피고인들은 신탁회사의 사전승낙 및 우선수익자의 동의가 없으면, 피해자들이 이 사건 임대차계약으로 그들에게 대항할 수 없다는 점을 정확하게 설명해야 할 의무가 있음에도 이를 피해자들에게 고지하지 않은 채 이 사건 각 부동산에 관한 임대차계약을 중개했다.
피고인들은 임대차계약서의 특약사항란에 ‘잔금시 신탁등기 및 근저당을 말소한다’는 내용이 기재되어 있는 경우(피해자 Z, 피해자 AA 부분) 특약사항 이행으로 임차인들은 대항력을 취득하게 되므로, AD의 소유관계나 우선수익자의 서면 동의가 있었는지는 계약 체결에 있어 중요한 요소가 아니라고 주장한다.
그러나 이는 임차인이 잔금을 지급하면 피고인 A의 회사가 이를 이용하여 신탁등기말소와 소유권이전등기를 위한 절차를 진행한다는 의미로, 사실상 임차인의 잔금지급 의무가 선이행 될 수밖에 없고, 이러한 임대차계약은 임차인에게 상당히 불리하고 이례적인 것으로 말소 전까지는 신탁등기가 존속되는 것을 전제로 한다. 피고인들이 이 사건 각 부동산의 권리관계에 관하여 정확하게 설명했다면 피해자들 역시 임대차계약을 체결하지 않았을 것으로 보인다.
(양형이유)-피고인 A는 수년간 다수의 피해자들을 기망해 전세보증금 및 분양계약금 등 명목으로 합계 13억 원을 편취했다.
피고인은 대부분의 피해를 변제하지 못했고 추가적인 피해 회복을 위한 실질적인 노력을 하고 있다고 볼만한 구체적인 사정도 보이지 않는다. 피해자 AR에 대하여는 편취금 8,500만 원 중 1,700만 원을 변제하면서 향후 나머지 피해를 변제하겠다고 약속하고 합의하여 위 피해자가 고소를 취하했으나 약속한 나머지 금원을 변제하지 않아 위 피해자가 다시 수사기관에 처벌을 희망하는 의사를 표시하기도 했다. 피해자들은 크나큰 경제적, 정신적 고통을 호소하며 피고인에 대한 엄벌을 탄원하고 있다.
피고인은 동종범죄로 실형 1회, 집행유예 2회, 벌금형 1회의 형사처벌을 받은 전력이 있다. 다만 피고인이 범행을 인정하고 반성하는 태도를 보이는 점, 판결이 확정된 범죄[특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률위반(사기)죄 등으로 징역 6년 확정)와 동시에 판결할 경우와의 형평을 고려해야 하는 점(직권파기 사유) 등은 유리한 정상이다.
-피고인 B, C는 이 사건 각 부동산에 관한 임대차계약을 중개하며 피해자들에게 거래상 중요사항을 제대로 설명하지 않거나 허위로 고지했고 그로 인해 피고인들을 신뢰하여 임대차계약을 체결한 피해자들에게 중대한 손실이 발생했다.
피고인들은 자신들도 피고인 A의 거짓말에 속은 피해자라 주장하며 범행을 다투고 있고, 피고인 B은 상당 기간 중개행위를 반복했다. 피해를 회복하지 못한 피해자들은 피고인들에 대한 엄벌을 탄원하고 있다. 이는 피고인들에게 불리한 사정들이다.
피고인들은 A의 편취행위를 예견하거나 인식하지는 못했다. 피고인 B는 피해자 AS와 합의했다. 피해자들은 피고인 B을 상대로 손해배상을 구하는 민사 소송을 진행하고 있고, 피고인 B과 피해자 AT, W 사이의 민사 소송 절차에서 조정이 성립하거나 조정에 갈음하는 결정이 확정되었다. 피고인 B는 교통사고처리특례법위반죄로 금고 8월에 집행유예 2년을 선고받은 이외에 동종 범죄로 처벌받거나 벌금형을 넘어 처벌받은 전력은 없다. 피고인 C는 벌금형을 넘어 처벌받은 전력은 없다. 이는 피고인들에게 유리한 사정들이다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr
