[로이슈 진가영 기자] 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’)은 부동산 거래에서의 투기, 탈세, 탈법 행위를 방지하기 위해 제정된 법으로, 부동산 등기 제도의 악용을 막는 중요한 역할을 한다. 이 법의 핵심은 실질 소유자와 등기 명의자가 일치해야 한다는 원칙이다. 이를 통해 실질 소유자 외의 타인 명의로 부동산을 등록하는 행위, 즉 명의신탁을 금지하고 있다. 부동산실명법에 따르면, 명의신탁을 통해 이루어진 부동산 거래나 물권변동은 원칙적으로 무효로 간주된다.

하지만 현실에서는 부동산의 실 소유자가 타인의 명의로 부동산을 등기하는 명의신탁이 빈번하게 발생한다. 이러한 과정에서 일정 기한 후 명의를 이전하기로 약정하지만 부동산의 실소유자와 수탁자 사이의 갈등을 막을 수는 없다. 부동산 실소유자와 수탁자 사이에 부동산 소유권을 둘러싼 갈등이 발생할 경우, 어떻게 해결해야 하는 것일까?

부동산실명법은 명의신탁과 그에 따른 등기 자체를 무효로 규정하고 있으며, 실소유자는 언제든지 수탁자를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 있다. 대법원 전원합의체에서도 명의신탁이 부동산실명법에 위반되더라도, 실소유자가 소유권을 되찾을 수 있다는 판결을 내렸다.

하지만 법적으로 등기부상 명의자가 소유권자로 추정되므로, 실소유자가 부동산의 소유권을 주장하려면 실소유자는 자신이 소유한 부동산이 무엇인지, 그리고 등기부상 명의자, 즉 수탁자가 실소유자가 아닌 이유를 입증할 책임을 부담해야 한다. 또한 명의신탁약정이 무효라도 제3자와의 거래가 이루어졌다면 소유권 회복이 어려울 수 있다는 점에서 주의가 필요하다.

법무법인 법승 의정부분사무소 박세미 변호사는 “명의신탁약정은 원칙적으로 무효이지만, 선의의 제3자를 보호하기 위해 일정 조건에서 유효로 인정될 수 있다. 예를 들어 명의신탁약정에 대해 제3자가 알지 못한 채 부동산 거래가 이루어진 경우, 그 거래는 유효하기 때문에 실소유자가 소유권을 반환하는 데 문제가 생길 수 있다. 따라서 소유권을 되찾고 싶다면 그에 앞서 부동산의 명의 이전을 막기 위한 사전처분 등을 해야 한다”며 한 사례를 소개했다.

의뢰인은 개인적인 사정으로 자신 명의로 부동산을 소유할 수 없어, 동거하던 남자친구에게 부동산 명의를 신탁했다. 명의 이전을 약속했던 남자친구는 추후 부동산 가격 상승 등을 이유로 명의 이전을 거부했고 결국 의뢰인은 명의 이전을 요구하기 위해 법무법인 법승을 찾았다.

박 변호사는 상대방이 일방적으로 명의 이전을 거부한 점에서 부동산 현상변경의 위험성이 있다고 판단하여 처분금지가처분 신청을 통해 제3자와의 거래 가능성을 차단했다. 이후 진정 명의 회복을 위한 소유권이전등기청구 및 손해배상청구를 진행했다. 부동산에 관하여 신탁 등 채무 관계가 복잡하였고 상대방 측에서는 명의신탁 사실을 부인하여 치열한 법정 공방이 벌어졌으나 결국 법원은 의뢰인의 청구를 99% 인용하여 의뢰인이 소유권을 되찾고 소송비용도 전부 상대방이 부담하는 결과를 얻을 수 있었다.

박세미 변호사는 “현행 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에는 종중, 법률혼 배우자나 종교단체 명의신탁 이외에는 신탁자에게 매우 불리한 조항들이 많다. 명의신탁하지 않는 것이 최선이겠지만, 부득이 명의신탁을 한 경우에 제3자가 등기부에 등장하기 이전에 안전하게 소유명의를 가져오기 위해 노력해야 한다. 가처분 등 보전 처분을 적절히 이용하면 수탁자가 부동산에 관한 현상을 변경하는 것을 방지할 수 있으므로 전문가의 조력을 구하기 바란다”고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr