[로이슈 진가영 기자] 우리나라에서 아파트는 단순한 주거 공간 그 이상의 의미를 가지고 있다. 대다수 가정에서 아파트는 재산 목록 1호로 꼽힐 정도로 중요한 자산이며, 핵심적인 재테크 수단으로도 여겨진다. 자연스럽게 아파트의 가치를 좌우할 수 있는 문제에도 많은 관심을 가지게 되는데 아파트의 하자도 그 중 하나다. 신축 아파트에 하자가 얼마나 많은지, 보수가 원활하게 이루어지는지, 하자보수소송의 결과가 어떻게 나왔는지 등은 해당 아파트에 거주하지 않는 사람들도 관심을 갖는 주제다.

이처럼 아파트 하자보수의 중요성이 높아지면서 자연스럽게 하자보수를 둘러싼 갈등도 늘어나고 있다. 소비자고발센터에 따르면 2023년 한 해 동안 건설 부문에 제기된 333건의 민원은 대부분 아파트 하자에 대한 불만이었다. 아파트 하자에 대한 보수 책임은 기본적으로 시공사가 지고 있으며, 시공사는 하자담보책임 기간 내에 하자에 대한 보수를 제공해야 한다. 그런데 시공사가 보수에 회의적, 소극적 태도를 보이거나 하자담보책임 기간이 만료될 때까지 문제 해결을 미루다가 책임을 회피하는 경우가 많아 입주자와 시공사 사이의 하자보수소송이 빈번하게 발생하고 있다.

하자보수소송을 진행할 때 가장 주의해야 하는 부분은 바로 하자담보책임 기간이다. 집합건물법에서는 시공사가 아파트 하자에 대해 보수 책임을 지는 기간을 정하고 있다. 아파트는 시간이 지나면 노후하여 자연스럽게 이런 저런 하자가 생길 수밖에 없기 때문에 시공사가 무한정 책임을 지지 않도록 하자보수책임 기간을 두는 것이다. 시공사에 대한 하자보수소송은 이 기간 내에 제기할 수 있는데 하자의 종류에 따라 그 기간이 달라지므로 이 점을 잊지 말아야 한다.

내력구조에 해당하는 부분이나 지반공사 등 주요 구조물에 대한 하자보수 책임 기간은 10년이지만, 철근 콘크리트 공사나 철골 공사, 지붕이나 방수 공사 등 건물 구조나 안전에 관한 하자에 대한 책임 기간은 5년이다. 조경공사나 창호 등 건물의 기능이나 미관에 관련한 하자는 3년, 타일, 벽지 등 마감공사의 경우 2년 내에 보수 책임을 물어야 하며 이 기간이 지나가면 하자보수를 청구할 수 없다. 또한 전유부분(개별 세대)과 공용부분(공동시설)에 대한 하자보수 책임 기간이 다르므로, 각각의 하자에 대해 언제부터 언제까지 책임을 물을 수 있는지 정확히 파악해야 한다.

하자보수소송은 하자 여부에 대해 법원 감정 절차가 포함되기 때문에 소송 기간이 상당히 오래 걸리는 편이다. 이 기간 동안 보수가 이루어지지 않으면 입주민들에게 실질적인 피해가 돌아갈 수 있다. 따라서 소송 진행 중에도 시공사에 선보수를 요청하거나, 직접 보수를 진행한 뒤 증거 자료를 확보하는 등 다각도의 노력을 기울여 시공사가 하자보수책임을 다하도록 하는 동시에 입주민들의 실질적인 편의를 도모해야 한다.

법무법인YK 윤성준 재개발·재건축 전문 변호사는 “사람이 아파트에서 생활하다 보면 자연스럽게 다양한 문제가 생길 수밖에 없다. 이렇게 시간이 지나면 하자 발생이 시공사의 책임인지 입주자의 책임인지 구분하기 어려워 소송에서 입주자가 불리해질 수 있다. 나아가 제척기간이 도과하면 아무리 중대한 하자라도 시공사의 책임을 물을 수 없게 될 위험이 있기 때문에 최대한 빨리 법적 대응을 준비해야 한다”고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr