[로이슈 최영록 기자] 공공지원 민간임대 연계형 정비사업(뉴스테이)에 대한 현실적인 제도개선 필요성이 요구되고 있다. 급격한 공사비 상승은 물론 용역비용, 금융이자, 국공유지 매입비 등도 크게 오른 것에 비해 인수가격은 터무니없이 낮아 사업이 속도를 내지 못하고 있기 때문이다.

‘기업형 임대주택’으로 시작된 뉴스테이는 2015년 박근혜 정부가 추진한 사업으로, 임대사업자가 시세보다 싼값에 주택을 인수하고, 그 대신 조합은 용적률 인센티브 등을 받아 사업성을 보전 받는 내용을 담고 있다.

도입 당시만 하더라도 조합 입장에선 미분양을 우려하지 않아도 될 뿐더러 적정 수준의 사업성도 확보할 수 있고, 정부 역시 주택공급량을 추가로 확보할 수 있다는 점에서 윈-윈할 수 있는 정책으로 평가 받았다.

그러나 10년이 지난 현재 뉴스테이를 추진 중인 사업장은 절반 이상 크게 줄었다.

허종식 의원이 2023년 10월 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 지난 2015년 추진된 사업장 36곳 중 52%에 달하는 19곳이 취소된 것으로 조사됐다. 뉴스테이 취소로 약 2만8000여 가구가 증발한 셈이다.

원인은 시장 변화에 따른 사업성 악화에 있다는 게 업계의 중론이다. 뉴스테이의 경우 조합이 최초 사업시행인가를 받은 시점을 기준으로 인수가격을 산정해 매매계약을 체결하게 된다. 다시 말해 아파트가 공급되기 최소 4~5년 전 인수가격으로 계약이 맺어진다는 얘기다.

문제는 급등한 공사비다. 수년째 원자잿값과 인건비 등이 급등하면서 공사비가 크게 올랐다. 실제로 최근 공사비 협상을 마친 서울·수도권내 재개발·재건축·리모델링 사업장 10여곳의 공사비가 최고 계약 당시보다 60% 이상 상승한 것으로 나타났다.

사업비도 오름세다. 인건비 상승으로 협력업체의 용역비용이 오른 데다 건설업계에 안전과 친환경이 강조되면서 각종 규제도 늘었고, 여기에 조합이 매입해야 하는 국·공유지 가격도 뛰면서 예상치 못한 사업비용도 지출해야할 상황이다.

물론 정부는 지난 2023년 6월 ‘정비사업 연계 임대사업자 선정기준’을 개정해 관리처분인가 시점에서 조합이 임대사업자에게 공급하는 인수가격을 일정 정도 범위 내에서 재협상할 수 있도록 했다.

하지만 인수가격 인상폭이 공사비 증액 규모를 따라가지 못하는 실정이다. 조합과 임대사업자가 협의한 경우 지수조정률을 소비자물가지수나 건설공사비지수의 변동률로 적용이 가능하다지만, 실제 공사비 인상폭과는 차이가 있기 때문이다.

이로 인해 아직 뉴스테이를 추진하고 있는 사업장들은 극심한 난항을 겪고 있다.

인천의 금송구역 재개발사업이 대표적이다. 이곳은 철거를 마치고 오염토 조사까지 끝낸 상태지만 아직도 착공에 들어가지 못하고 있다. 개정된 기준대로 인수가격을 높이면 된다지만, 가파르게 오른 공사비에 비하면 미미한 수준에 불과하다.

게다가 각종 규제로 인해 추가 용역비가 발생했고, 국공유지 매입비용도 당초 예상과 달리 몇 배가 올랐다. 뿐만 아니라 사업시행인가 당시 2.5%에 불과했던 금리도 두 배로 올라 현재는 5%대가 적용됐다. 착공 지연에 따른 이자가 한 달에 어림잡아 10억원씩 발생한다고 가정하면 1년간 비례율이 10% 떨어진다는 게 업계의 분석이다.

그렇다보니 임대사업자의 인수가격보다 평균 1억원 이상 높은 가격을 내야 입주가 가능한 상황이다. 조합원이 되레 높은 가격으로 분양 받는 ‘역분양가’ 현상이 일어나는 것이다.

현재 뉴스테이를 추진하는 인천 미추8구역과 도화1구역, 천안 원성동 재건축 등도 상황은 마찬가지다. 일부 구역의 경우 매매계약 체결 당시 확정된 비례율이 약 87%였지만, 완공시점에선 30%도 못 미칠 것으로 예상되고 있다.

이에 따라 공사비 검증을 통한 인상분을 인수가격에 적용하는 등 실질적인 개선 방안이 필요하다는 목소리가 나온다.

금송구역 재개발 조합 관계자는 “현재 한국부동산원 등에서 공사비 검증 업무를 진행하고 있는 만큼 인수가격에 검증된 공사비 인상분을 반영하는 방안이 필요하다”며 “인수가격에 공사비 외에도 추가 용역비용이나 금융비용 등도 포함해야 한다”고 주장했다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr