[로이슈 차영환 기자] 인천·경기 수도권 일대에 사용검사 후에도 분양되지 않은 주택 소위 ‘준공 후 미분양 주택’이 지난해 12월 2만1,480가구에 달하는 등 11년 만에 최고치를 기록하며 건설부동산 업계의 최고의 화두로 떠올랐다. 시장 경제가 받쳐 준다면 어떻게든 견디면서 갈 수도 있겠지만 업계에서는 한계치에 도달했다는 의견이 지배적이다. 특히 지난해 초 지방 중심으로 대책이 나왔음에도 좀처럼 온기가 돌지 않다는 것이 업계의 공통적인 의견이다.
그렇다 보니 정부는 오는 19일 건설 경기 활성화를 위한 대책을 내놓을 예정이다. 당초 4월 예정이었지만 그 시기를 2개월 이상 앞당긴 것으로 보아 사태의 심각성을 정부도 인지한 것으로 보여진다. 업계 관계자는 “아직 확실하게 정해진 것이 없다고 알고 있지만 중요한 것은 지역을 구분해서 할 것이 아니라 과거처럼 전방위적인 대책을 통해 주택 경기를 살려야 한다.”고 말했다.
◆ 4.1부동산 대책, 파격적인 대책으로 거래량 증가, 집값 상승
지난 2013년 정부는 ‘4.1 부동산 종합대책’을 통해 양도소득세 5년간 전액 면제라는 파격적인 혜택을 내놨다. 그해 4월 1일부터 12월 31일까지 취득한 신축주택, 3월 31일까지 분양 계약이 이뤄지지 않아 4월 1일부터 선착순으로 공급하는 미분양 주택 등을 2013년 12월 31일까지 구입 할 경우 취득 후 5년간 양도소득 세액을 전액 면제한다는 내용이 핵심이다. 신축부터 미분양, 준공 후 미분양 등 주택 전반으로 혜택을 확대했던 만큼 전국 미분양 물량이 꾸준하게 감소했으며 이 당시 10만명이 주택을 사들인 것으로 추산된다.
또한 생애 최초 주택 취득자는 취득세 면제 혜택도 받았다. 부부합산으로 연 소득이 7,000만 원 이하인 가구가 6억 원 이하 주택을 생애 최초로 구매할 경우다. 당시 집값(수도권 평균 3억7000만원)을 감안하면 신혼부부가 구매 가능한 대다수 아파트가 혜택을 받을 수 있는 셈이었다.
이듬해에도 나온 대책도 시장에 큰 영향을 줬다. 2014년 ‘7.24 경제정책방향’을 통해 LTV와 DTI 규제 완화 카드를 제시하며 부동산 경기 부양에 나섰기 때문이다.
금융 규제 완화도 당시 대책도 효과를 톡톡히 봤다. 국토연구원 자료에 따르면 4.1대책 이전 1년과 이후 1년간 주택매매가격 변동률 비교 시 전국은 3.7%p(-2.2%→1.5%) 상승한 가운데 수도권은 5.6%p(-4.9%→0.7%), 지방은 1.8%p(0.4%→2.2%) 각각 오르면서 수도권 상승세가 두드러졌다.
주택거래 역시 증가했다. 같은 시간 비교했을 때 전국 주택거래량은 18만9,000가구(72만6,000가구→91만5,000가구)가 늘었으며 이 기간 수도권은 13만가구(26만9,000가구→39만9,000가구), 지방은 5만9,000가구(45만7,000→51만6,000가구) 증가했다.
◆ 수도권 비규제지역 중심으로 확대 필요성 절실
그렇다고 정부도 손을 놓고 있지는 않았다. 지난해 지방을 중심으로 1월부터 취득한 ‘준공 후 미분양 주택’은 취득·양도·종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외하는 방침이 이미 시행 중이다. 올해 역시 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 매입하도 양도소득세와 종합부동산세를 ‘1세대 1주택’ 혜택으로 산정해주고, 2년 이상 임대로 활용 할 경우 주택건설사업자의 원시 취득세를 최대 50% 감면해주는 대책도 내놨다.
또한 올해부터 1주택자가 인구감소지역 내 주택을 새로 구입하면, 재산세·양도세·종부세를 산정할 때 1세대 1주택 특례를 적용한다. 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 아파트가 대상이며, 무주택자 또는 1주택자가 지방(광역시 제외) 인구감소지역 공시가격 4억원 이하 주택을 살 경우 취득세를 최대 절반까지 깎아준다.
그럼에도 체감 경기는 좋지 않다. 이는 통계 수치로 드러나는데 지난 해 12월 말 전국 주택 미분양 현황은 7만173가구로 10년 이래 가장 많은 것이다. 준공 후 미분양 역시 앞서 밝힌 것처럼 2만1,480가구로 역대 최고를 기록하고 있다.
현재 미분양 대책으로는 거론되고 있는 대책은 준공 후 미분양 주택에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 한시적 완화다. 소득 대비 대출 원금·이자를 얼마나 부담할 수 있는지를 따져 대출 한도를 제한하는 DSR이 완화되면, 주택 구입 자금 조달이 쉬워질 수 있다는 판단에서다. 그런데 완화 지역은 역시 수도권을 제외한 지방 중심이다.
그러나 업계 내에서는 “지방만을 대상으로 한 조치는 역부족”이라는 평가다.
지난 9일 국토교통부 주택통계에 따르면 지난해 12월 기준 인천 미분양 주택은 3천86가구로, 이 중 ‘악성 미분양’(준공 후 미분양)은 1천546가구다. 인천의 악성 미분양 아파트 물량은 최근 9년(2016~2024) 중 가장 많은 것으로 집계됐다.
지역별로는 서구가 1천146가구로 가장 많았고 이어 미추홀구(188가구), 연수구(138가구), 중구(42가구), 강화군(21가구), 남동구(11가구) 등의 순이었다.
건설업계 관계자는 “정부가 지방 중심으로 규제를 풀고 있지만, 실효성을 보기에는 한계가 있을 수밖에 없다.”라며 “수도권 중심으로 규제 완화를 하되 수도권에서도 규제가 있는 지역보다는 수도권 외곽의 성장관리권역 등 비규제지역 중심으로 세심하게 대책을 실행하는 것이 절실하다”라고 말했다.
차영환 로이슈 기자 cccdh7689@naver.com
인천·경기 수도권, 준공 후 미분양 넘쳐 건설업계 비상
정부, 19일 부동산 대책 발표 예정···지방 중심의 미분양 대책 실효성 의구심부동산 업계, 사태의 심각성을 정부도 인지···수도권까지 확대 필요성 제기 기사입력:2025-02-16 20:01:59
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