임대차보증금반환을 둘러싼 분쟁을 예방하기 위하여 전세보증보험에 가입하는 사람들도 늘어나고 있지만 아파트 외의 단독주택이나 다가구주택 임차인의 가입절차가 매우 까다롭고 보험 가입을 위한 보증료가 높아 경제적 부담이 만만치 않다. 또한 보험에 가입했다고 해서 무조건 보증금반환을 받을 수 있는 것도 아니라 임대차보증금반환 문제를 완벽하게 해결해주지 못한다.
결국 임차인이 임대차보증금을 반환 받으려면 소송을 거는 수밖에 없다. 실무상 임대차보증금반환청구소송은 내용증명의 발송, 임차권 등기명령신청, 임대차보증금반환 청구소송 제기, 강제 경매의 순서로 이어진다.
내용증명이란 우체국이 문서 내용을 증명하는 제도다. 그 자체로 법적효과를 지니지는 않지만 향후 소송에서 증거로 활용하게 된다. 때문에 임대차보증금반환청구소송을 염두에 두고 있다면 임대차 계약의 내용을 고지하고 계약 연장의 의사가 없음을 분명히 밝혀야 한다. 또한 계약 만료일에 보증금을 반환해달라는 의사 표시를 분명히 하는 것이 바람직하다.
내용증명을 보내는 상황이라면 이미 이전에 임대인이 임대차보증금반환을 거부한 사정이 있을 것이다. 임대인이 대화를 피하는 등 비협조적인 태도를 취하고 있다면 이러한 사실도 함께 언급할 필요가 있다.
내용증명을 통해 임대차보증금반환을 받을 수도 있지만 임대인이 아무 반응을 보이지 않는다면 소송의 사전적 절차로써 임차권등기명령을 법원에 신청해야 한다. 임차권등기란 소송 목적물이 되는 부동산등기부등본에 임차권 등기를 등재하는 것이다. 전세 보증금을 제대로 돌려받지 못했을 때 제 3자에게 그 사실을 공시함으로써 최초 전입신고 당시의 대항력 효력을 유지할 수 있다. 임차권 등기 결정은 임대차계약기간이 만료 되기 전에 또는 퇴거하기 전에 받아야 한다.
임대차보증금반환을 위한 내용증명이나 임차권등기는 반드시 법률 전문가와 함께 해야 하는 절차는 아니다. 다만, 구체적인 내용이나 시기 등에 따라 보증금 분쟁을 해결하는 데 필요한 법적 효력이 인정될 수도 있고 전혀 도움이 되지 못할 수도 있으므로 가급적 건설 분쟁, 임대차보증금분쟁에 대해 경험이 풍부한 변호인의 도움을 받아 만전을 기하는 편이 좋다.
소송에서 승소한다 해도 정작 임대차보증금반환이 이루어지기까지 시간이 소요될 수 있다. 집을 직접 경매에 부치거나 다른 재산을 찾아 압류 등 강력한 조치를 취해야 한다. 약식소송인 지급명령제도를 활용할 수도 있으나 구체적인 사안에 따라 가장 적절한 대응 방법이 달라지기 때문에 변호인과 상담하여 결정할 필요가 있다.
도움말=법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 건설전문변호사
진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr
