국가통계포털(KOSIS)의 주택건설 인허가실적 통계에 따르면 지난해 전국 주택건설 인허가 실적은 총 38만8891건으로 전년도(52만1791건) 대비 25.5%가 급감했다.
광역시·도 가운데 가장 많이 감소한 곳은 세종시로 전년도 대비 72.4%가 줄어든 1106건에 불과하다. 이어 대구 56.5%, 서울, 대전, 전북, 충남 등은 40% 이상, 경남 35% 이상 감소한 것으로 나타났다.
◆ 고금리·PF부담 등 자금줄 막힌 주택건설시장…분양시장도 경색
현재 주택건설시장은 PF대출 시장의 경색과 고금리로 인해 시행사, 건설사 모두가 힘겨운 상황이다.
주택건설 사업비 조달의 핵심이던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 각종 부실 이유로 막힌 데다 기존 PF대출의 금리까지 크게 오르면서 이중고를 겪고 있다. 또 시멘트, 철근, 레미콘 등 사업의 핵심이 되는 각종 원자재 가격 인상과 인건비 인상까지 더해져 주택건설 인허가까지 가는 과정이 순탄치 못하다.
이처럼 계속 인허가가 줄어들게 되면 앞으로가 더 큰 문제다.
일단 올해까지는 어떻게든 인허가를 통해 분양에 나서는 곳들은 2026년~2027년까지는 입주가 가능한데 그 이후 즉 앞으로 3~4년뒤로 갈수록 신규주택 공급은 더욱 줄어들 수밖에 없다.
◆ 공급 줄면 결국 집값 반등 가능성 높아
공급이 줄어든 시장은 수급불균형이 심해져 관망하던 수요자들이 다시 움직이면서 매매, 전세가격이 상승할 가능성이 높다.
먼저 전세시장은 신축 아파트의 입주로 한번씩 전셋값이 조정되는 과정을 거치지만 신축이 줄어들면 이런 상황이 나오지 않고 계속 상승하게 된다. 특히 신축 입주물량은 적고 노후주택이 많은 지방 지역에서는 갭투자도 이어지고 있는 것으로 전해졌다.
부동산 업체 아실에 따르면 최근 3개월(23년 12월~24년 2월) 전국에서 가장 많은 갭투자가 이뤄진 곳은 김포시(40건)에 이어 김해시(39건)인 것으로 나타났다. 수도권에 위치한 김포와 달리 지방도시인 김해시는 노후도가 높아 비교적 낮은 가격에 매매가 가능하고 신축 공급은 부족한 만큼 높은 전셋값을 기대할 수 있어 갭투자가 대거 이뤄진 것으로 보인다. 이처럼 전셋값이 계속 오르면 차라리 집을 구입하거나 신축 분양에 관심을 갖는 수요자들이 늘어나게 된다.
◆ 작년 주택건설 사업승인 4건에 불과했던 ‘김해시’
이처럼 갭투자가 대거 이뤄졌던 김해시는 지난해 주택건설 사업승인과 착공건수 역시 눈에 띄게 줄어든 것으로 나타나 수년 내에 신규 입주 아파트를 보기 더욱 힘들어 질 전망이다.
김해시 주택건설사업계획 승인 현황 자료에 따르면 지난해 김해시 주택건설 사업승인 건수는 4건으로 전년도(13건)보다 70% 가량 줄었다. 착공실적도 5건으로 이 또한 줄어 든 것으로 나타났다.
또 김해시 주택건설 사업계획 승인 현황에 따르면 2027년까지 김해시에 약 2만3000여세대가 들어설 예정이지만 현 주택시장 분위기상 계획대로 이행이 될지는 미지수다. 부동산R114에 따르면 김해시 올해 입주물량은 2409가구이며, 2025년 6500여가구로 증가했다가 2026년부터 1100가구 수준으로 줄어든다.
한 업계 관계자는 “분양이 줄어들게 되면 앞으로 3~4년 뒤엔 심각한 입주공백으로 인해 신축 아파트의 가치는 크게 달라 질 수 있다”며 “이러한 상황에 향후 분양하는 아파트 분양가는 지금보다 높은 수준에 나올 수밖에 없는데, 특히 김해시처럼 주택 노후화가 심한 지역일 수록 가격 반등력은 높은 편으로 지금이 분양받기에는 적절한 시기로도 볼 수 있겠다”고 조언했다.
한편 올 봄 김해시 분양시장에서는 롯데건설이 ‘김해 구산 롯데캐슬 시그니처’를 3월 분양할 계획이다. 경남 김해시 구산동 일원에 위치하며, 지하 2층~지상 29층, 6개동, 전용면적 84㎡, 총 714가구 규모로 조성된다. 단지 바로 앞 구산초교가 위치한 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’이며, 도보거리 구산중·고를 비롯해 김해 삼계동 일대 학원가도 편리하게 이용할 수 있다. 또 홈플러스 김해점, 이마트 김해점, 신세계백화점 김해점 등의 쇼핑시설과 김해시청, 창원지방법원, 김해시법원, 김해문화의전당까지 다양한 생활, 문화시설 등 인프라를 편리하게 누릴 수 있다.
최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr
