[로이슈 최영록 기자] 올해 1분기 지식산업센터 거래량과 거래금액이 모두 반등한 것으로 나타났다. 고금리, 공급 과잉 등의 여파로 애물단지 취급을 받던 지식산업센터가 바닥을 다지고 턴어라운드에

진입했다는 진단이 나온다.

상업용 부동산 전문 프롭테크 부동산플래닛의 2024년 1분기 리포트에 따르면, 1분기 전국 지식산업센터 거래 건수는 총 941건으로 직전 분기(803건) 대비 17.2% 증가했다.

거래금액도 3922억원으로 전 분기와 전년 동기 대비 각각 19.2%, 18.1% 증가했다. 3.3㎡당 가격은 평균 1670만원으로 직전 분기에 비해 4.5% 상승했다.

특히 서울 지식산업센터의 1분기 거래건수는 총 219건으로 직전 분기에 비해 61% 증가했으며, 거래금액은 1471억원으로 54.4% 증가했다. 이는 2022년 2분기 이후 가장 많은 거래 규모다.

수도권을 중심으로 가격도 상승했다. 1분기 수도권 지식산업센터의 3.3㎡당 가격은 평균 1748만원으로 전 분기 대비 6.5% 상승했다.

실거래가를 살펴봐도 하락률은 감소한 반면 상승률은 확대 중이다. 국토부 실거래가 자료를 바탕으로 최근 2개월(2024.04.14~2024. 06.16)간 거래된 상승률과 하락률 상위 10개 지식산업센터를 살펴보니 상승률은 직전 거래 대비 최고 95% 넘게 상승한 것으로 나타났다. 반면 하락률은 최고 49%에서 13%로 낙폭을 줄이고 있는 것으로 조사됐다.

실제 올해 5월 서울 영등포구 케이앤케이디지털타워(전용 174㎡)는 16억1000만원에 손바뀜이 이뤄졌다. 이는 직전 거래가 8억2900만원에서 95.2%(7억8100만원)가 상승한 것이다. 구로구 대륭포스트타워2차(전용 273㎡, 4층)도 올해 5월 20억8100만원에 실거래됐다. 이는 2020년 거래된 직전 거래가 14억5900만원에서 42%(6억2200만원) 상승한 것이다.

2002년 아파트형 공장에서 이름을 바꾼 지식산업센터는 제조업과 지식산업, 정보통신 등 공장, 지원시설 등이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 건축물이다. 과거 독립, 단독으로 사용하는 ‘굴뚝형 공장’과 달리 주로 수도권 핵심지역에 자리해 안정적인 월세 수익은 물론 시세 차익도 기대할 수 있는 대표적인 수익형 부동산으로 주목 받았다.

지식산업센터가 주목을 받는 또다른 이유는 세제 혜택이다. 주택이 아니기 때문에 취득세 중과 대상이 아니고 4.6% 고정 취득세율을 적용 받는다. 최초 입주 업체는 취득세 및 재산세를 35% 감면 받을 수 있다. 주택 수 산정 대상에서도 제외돼 양도소득세 중과와 종합부동산세 과세에서도 제외된다. 아파트, 오피스텔, 상가와 달리 분양권 전매제한도 없다.

분양가의 70~80%까지 대출을 받을 수 있어 레버리지 효과를 극대화하면 소액으로 현금 흐름을 만들 수 있다. 최소한의 투자금으로 최대의 수익 창출이 가능한 것이다.

수익성도 우수한 편이다. 한국부동산원의 올해 1분기 상업용부동산 임대시장동향 보고서에 따르면 상업·업무용 부동산 중 지식산업센터를 포함한 오피스 투자수익률은 1.64%로 중대형 상가(1.14%), 소규모 상가(0.96%), 집합상가(1.41%)보다 높았다.

시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수 역시 오피스는 전 분기 대비 0.93% 상승했다. 같은 기간 중대형 상가 0.04% 하락, 소규모 상가 0.13% 하락, 집합상가 0.07% 하락한 것과 대조를 이룬다.

업계 한 관계자는 “최근 2년 부동산 시장 침체, 고금리 여파 등으로 지식산업센터도 옥석 가리기가 진행됐다”며 “좋은 입지에 가격 경쟁력을 갖춘 지식산업센터는 충분히 바닥을 다졌다는 분위기가 확산하면서 이들 지역의 지식산업센터로 눈을 돌리는 수요층이 증가하고 있다”고 말했다.

이런 가운데 수도권 핵심 입지를 꿰찬 주요 지식산업센터가 공급을 앞둬 주목된다.

경기도 성남 하이테크밸리 핵심 입지에 ㈜산단재생 2호 성남지식산업센터 위탁관리 부동산투자회사가 ‘성남 아이파크 디어반’을 공급 중이다. 연면적 8만3481㎡, 지하 4층~지상 23층, 1개동 규모로, 지식산업센터는 전용면적 81.77~1929.52㎡, 총 248실, 상업시설 전용면적 29.24~193.28㎡, 총 43실로 구성된다. HDC현대산업개발이 시공을 한국토지주택공사(LH)가 자산관리를 맡았다. 최대 10년간 임대로 운영한 이후 평균 감정가격으로 분양전환 받을 수 있는 ‘임대분양형’ 지식산업센터로 위험 부담을 낮춘 점도 주목할 만하다. 일대에 성남 비즈니스센터와 성남시 주민복지관 등의 입주가 예정돼 있고 성남 하이테크밸리는 약 4천 개의 전기전자, 지식산업, 기계와 식품기업 등이 둥지를 틀고 있다. GTX-A 노선 성남역 등 광역 교통망을 비롯해 경부고속도로 판교IC, 수도권 제1순환고속도로 성남IC가 인접해 있으며, 최근 성남 하이테크밸리~모란역~판교역으로 이어지는 ‘성남도시철도 1호선 (모란트램)’이 ‘경기도 도시철도망 구축계획’ 포함되면서 수혜도 기대된다.

경기도 군포시에서는 ㈜군포복합개발피에프브이가 군포역세권복합개발사업 A-1BL(당동 일대)에 트리아츠 지식산업센터를 분양 중이다. 연면적 약 24만㎡에 지하 3층~지상 최고 28층 규모로 조성된다. 인근 금정역에 GTX-C노선이 지나는 복합환승센터 설치가 계획돼 있다. 또한 군포역세권 도시재생활성화사업과 당정동 공업지역 활성화 사업, 유한양행 R&D 클러스터 조성 등 지역 산업 인프라를 강화할 다수의 개발도 계획돼 있다. 공용 라운지, 미팅룸, 휴게공간, GYM 등 업무 효율을 높이는 다양한 공간이 계획돼 있다.

서울 구로동에서는 마스턴투자운용이 설립한 ‘마스턴제166호구로PFV’가 오브코스 구로를 이달 중 분양할 예정이다. 서울 구로동 646-6번지 일원에 들어서며 지하 4층∼지상 13층 규모다. 오피스 공간 584실과 근린생활시설 23실 등으로 이뤄진다. 시공은 포스코이앤씨가 담당했다. 경인로를 비롯해 남부순환로, 서부간선도로 등 주요 간선도로 이용도 편리하다. 수도권 전철 1호선 구일역을 도보로 이용할 수 있다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr