[로이슈 진가영 기자] 최근 전세사기 피해가 급증하면서 이에 대한 세입자들의 우려도 커지고 있다. 안심전세포털에 따르면 2024년 하반기에 공개된 악성 임대인, 즉 상습 채무 불이행자만 해도 총 1,177명에 달한다. 상습 채무 불이행자 명단에 오르는 기준이 주택도시보증공사(HUG)가 세입자에게 전세금을 대신 돌려주고서 청구한 구상 채무가 최근 3년간 2건 이상이고, 액수가 2억원 이상인 경우로 한정되어 있다는 점에도 불구하고 상습 채무 불이행자 명단이 점점 길어지고 있다는 점에서 전세사기 피해가 얼마나 심각한지 알 수 있다. 실제로 전세사기소송을 고려하는 세입자도 늘어가는 추세다.

전세사기의 경우, 집주인이 전세보증금을 반환하지 않거나 상환 능력이 없음을 이유로 피해자와의 연락을 끊는 경우가 많다. 이때 집주인을 상대로 사기죄를 고소하는 경우도 있지만, 보증금 미반환이 반드시 사기죄로 인정되는 것은 아니라는 점을 인지해야 한다. 대법원은 채무자가 차용 당시부터 변제의 의사나 능력이 없었다는 사실이 입증되어야 사기죄가 성립한다고 판시했다. 즉, 집주인이 처음 계약을 체결할 때부터 보증금을 갚을 의사나 능력이 없었다면 사기죄가 성립할 수 있지만, 단순히 보증금을 반환하지 않았다는 사실만으로는 사기죄가 성립하기 어렵다.

나아가 집주인의 사기죄 혐의가 인정된다 하더라도 그것만으로 세입자가 보증금을 당연히 반환받을 수 있는 것은 아니다. 따라서 전세사기가 의심된다면 민사소송을 진행해 보증금 회수에 힘써야 한다. 소송을 통해 집주인의 재산을 파악하고, 이를 압류하거나 처분하여 보증금을 돌려받을 수 있다. 최근에는 한 명의 집주인이 수십, 수백여 명을 상대로 전세사기를 벌이는 경우가 많기 때문에 이러한 때에는 피해자들이 공동으로 소송을 진행하는 방법도 고려해야 한다.

전세사기소송을 진행하는 경우, 피해자는 몇 가지 주의해야 할 사항이 있다. 우선 전세임대차 계약서의 보증금 반환 조건과 기한을 정확히 파악해야 하며 보증금 이체 내역도 꼼꼼히 확인해야 한다. 또한 집주인과의 대화 기록이나 통화 녹음, 문자 메시지 등의 증거를 확보하는 것이 매우 중요하다. 이러한 증거는 소송에서 유리한 결과를 얻는 데 도움이 된다. 뿐만 아니라 전세사기 소송을 진행하는 동안 집주인의 재산 조회나 가압류, 강제집행 등의 절차를 적절히 활용하여 소송의 실익이 분명하도록 힘써야 한다.

법무법인YK 김승모 부동산·형사전문변호사는 “전세 보증금 반환이 늦어질수록 피해자의 고통이 커지기 때문에 조금이라도 빠르게 문제를 해결하고 싶다면 신속하게 대응해야 한다. 처음부터 전세사기를 의도하여 계약을 진행한 경우부터 집주인의 사정으로 채무를 이행하지 못하게 된 경우까지 다양한 상황이 존재하기 때문에 각자의 상황을 고려해 최적의 대응 방안을 모색하는 것이 좋다. 피해를 입었다고 해서 포기하지 말고 법률 전문가와 상담하여 자신의 상황에 가장 적합한 대응 방법을 찾기 바란다”고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr